Ilyen kastélyokat vesz milliárdokért a magyar elit 2025-ben: legendás főúri kúriák is a toplistán

Az utóbbi időben rengeteg eladó magyarországi kastéllyal foglalkoztunk: például írtunk a kékedi Melczer-kastélyról, amely a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő árverésén félmilliárd forintért sem kellett senkinek - pedig a műemléki védettségű, felújításra szoruló ingatlanhoz egy több mint 5 hektáros terület, fürdőház és bowlingpálya is tartozik, korábban szállóként működött.

De máciusban a fonyódi Zichy-kastély hirdetésére is rábukkantunk, az egykor főúri rezidenciaként szolgáló történelmi épület szintén szállodaként üzemel, és 790 millióért keresí új gazdáját. És ismét új tulajdonost keres a hányattatott sorsú nagyatádi Mándy-kastély is, amelynek ablakai továbbra is bedeszkázva vannak, a tetőszerkezet és a falak pedig kifogásolható állapotban vannak - ezért 1,26 milliárd forintot kér az eladó. Legutóbb 2020-ban cserélt gazdát, amikor a LIMA Design Kft. nagyszabású tervekkel vásárolta meg, ám a helyreállításból végül semmi sem valósult meg. A kastélyhoz egy közel 5 hektáros területű reneszánsz park is tartozik artézi kúttal, egykor szebb napokat látott fürdőmedencével, mely a II. világháború idején kis híján elpusztult. A terület értékét viszont jelentősen növeli, hogy alatta óriási hévíz-gyógyvíz forrás található.

EZ IS ÉRDEKELHET

Fényűző múltból romos kísértetkastély: a vidék szégyene lett a pazar főúri rezidencia + Videó

A gerlai Wenckheim-kastély egykor a térség egyik legszebb főúri kastélya volt, ám ha nem történik sürgős beavatkozás, végleg az enyészeté válik.

Kíváncsiak voltunk, hogyan teljesít manapság a magyarországi kastélypiac: kik veszik ezeket a patinás épületeket, magyarok vagy inkább külföldiek, és milyen árakon kelnek el a különböző ingatlanok. Emellett arról is kérdeztünk szakértőket, hogy hogyan lehet beárazni egy-egy ilyen épületet, számít-e például az, ha korábban valamilyen híresebb, nemesi család tulajdonában állt. Megnéztük, melyek a legolcsóbb, legdrágább és legkülönlegesebb kastélyok, amelyek jelenleg elérhetők a piacon, és utánajártunk annak is, hogy milyen célra vásárolják meg ezeket – lakhatásra, turisztikai beruházásként vagy éppen reprezentációs célokra.

Kínaiak, oroszok, kirgizek is keresik a hazai kastélyokat

Az Otthon Centrum teljes lakóingatlan kínálatának mintegy 1,8%-a tekinthető kastélynak, kúriának, vagy villának - közölték megkeresésünkre. Megjegyezték, hogy az ilyen nagy értékű, nagy alapterületű lakóingatlanok jellemzője, hogy hosszabb értékesítési idő alatt kelnek el. Az elmúlt évben körülbelül kilenc hónapra volt szükség egy kastély vagy kúria eladásához, ami egy hónappal hosszabb egy családi ház átlagánál. A nagy alapterület miatt természetesen az árak is magasabbak, kínálatukban átlagosan több mint 300 millió forintért keltek el. 

Fajlagos négyzetméteráruk pedig átlag 650 ezer forint, ami nem tűnik magasnak, de ez elsősorban a hatalmas alapterületükkel és sok esetben az állapotukkal magyarázható

- tették hozzá. Arra a kérdésünkre, mennyire jelenhet meg az árazásban a korábbi, híres tulajdonosok személye, a vállalat azt közölte: mint az ingatlanoknál általában, ebben a kategóriában is a méret, az állapot és az elhelyezkedés van hatással az árra.

Az elmúlt évben eladott kastélyok esetében az állapot tekintetében nagyon vegyes a kép. Az értékesített épületek között akadt felújított és felújításra szoruló egyaránt. Minden olyan munkára szükség lehet, amely egy önálló ingatlan esetében felmerül, azzal kiegészítve, hogy túlnyomórészt műemlék védelem alatt álló ingatlanról beszélünk, ami bonyolítja a felújítás engedélyeztetést, valamint növeli a költségeket

- ismertették. Megkérdeztük azt is, milyen arányban vannak magyar és külföldi vevők ezen a piacon:

mint mondták, az OC közreműködésével eladott ingatlanok esetében tavalyi évben akadt kínai, orosz, de még kirgiz vásárló is, de a magyar vevők ebben a lakóingatlan kategóriában is többségben vannak.

Már 12,5 millióért is vehetünk kastélyt

Az ingatlan.com kínálatában jelenleg 151 eladó kastély keresi a gazdáját Magyarországon - ismertette Balogh László, a cég vezető gazdasági szakértője. Mint ismertette: jelenleg 297 millió forintba kerül átlagosan egy eladó kastély, ami 1 százalékkal több mint tavaly ilyenkor.

Országon belül viszont óriásiak a különbségek. Budapesten az elmúlt 4 évben nem lehetett megúszni egy átlagos kastély megvásárlását 1 milliárd forint alatt, míg a legolcsóbb megye Békés a kastélypiacon, ahol egy eladó nemesi kúriát árulnak 18 millió forintért.

Mivel a legtöbb kastély lakóingatlanként van nyilvántartva, ezért ezeknél a legnagyobb kockázatot nem is a jogi háttér, sokkal inkább az állapotuk jelenti. Egy többszáz éves épület, aminek az alapterülete akár több ezer négyzetméter is lehet, forintban kifejezve akár százmilliókban mérhető műszaki kockázatot jelenthet az új tulajdonosának

- magyarázta. Arról, hogy mekkora szerepet játszhat az árazásban a korábbi tulajdonosok személye, a szakértő azt mondta, egy-egy történelmi jelentőségű kastély árát nagyon nehéz összehasonlítani egy előző századfordulón épült kúria vagy villaépület értékével. Ebben pedig pont a történelem okozza a legnagyobb kihívást. Számos olyan kastély van a piacon, ami az előző század elején a trianoni határokat megelőzően sokkal kevésbé számított periférikus elhelyezkedésűnek mint jelenleg. 

A másik kihívás a műszaki állapot, hiszen a legtöbb esetben legalább 100 éves épületekről beszélünk, amelyek állagmegóvása és korszerűsítése sokszor többe kerül mint egy modernebb épület teljes vételára. A harmadik tényező, amit kiemelnék pedig az, hogy a kastélyok jelentős része műemléki védettség alatt áll, így az állagmegóvási, felújítási munkálatok engedélykötelesek és költségesebbek lehetnek. Persze a negatívumok ellenére vannak lehetőségek is a kastélypiacon

- mondta Balogh László.

EZ IS ÉRDEKELHET

Eladó a legendás vidéki szálloda: nem semmi pénzt kérnek érte a kínai tulajdonosok

995 millió forintért eladó a legendás szolnoki Tisza Szálló. Az ingatlan teljes külső és belső felújításra szorul.

Például egy frekventált turisztikai régióban található és/vagy történelmileg is fontos szerepet betöltő ingatlan aranyat érhet a piacon, mivel ezek kiválóan alkalmasak turisztikai vagy vendéglátóipari célú beruházásra. A cégnél úgy látják, mivel a nagy értékű ingatlanok vevői a világ bármely pontjáról érkezhetnek a hazai ingatlanpiacra, ezért a kastélyok vevői köre nemzetközinek tekinthető. 

Ezt tovább erősítette volna minden bizonnyal az a vendégbefektetői vízumprogram, ami a harmadik (nem EU-s) országból érkező és legalább 500 ezer eurós lakóingatlant vásárló befektetők használhatnak ki. A hazai Golden Visa programot ugyan elnapolták határozatlan időre, de a geopolitikai változások, aminek komoly hatása van a devizaárfolyamokra, időről-időre felteszik a nemzetközi térképre a hazai lakóingatlanok piacát is. Ennek oka, hogy külföldi pozícióból nézve a hazai ingatlanok bekerülési költsége csökkenhet, miközben az ingatlanárak az elmúlt 10 évben megháromszorozódtak, vagyis felzárkózóban van az európai árszintekhez

- magyarázta Balogh László. Az eladó kastélyok állapotát tekintve szinte mindennel találkozhatunk a magyar piacon. Az alábbi, Borsod-Abaúj-Zemplén vármegyei kastélyban szinte minden munka elkél, amit ingatlanon el lehet végezni, de a vevőket persze kárpótolhatja az ár, hiszen egy barokk épületet kevesebb mint 13 millió forintért vásárolhatnak meg.

A 13 milliós kastély. Forrás: ingatlan.com

A másik véglet pedig az alábbi az acsai kúria, ami viszont több mint 5 milliárd forintba kerül, és minden benne van, amit a 21. században elvárhatunk. Sőt, még saját helikopter leszállóval is rendelkezik:

Az 5 milliárdos acsai kastély. Forrás: ingatlan.com

A szakember a különleges ingatlanok közé sorolta még azt az 1800-as években klasszicista stílusban épült béri kastélyt, ami Nógrád megyében található és 1,22 milliárd forintba kerül.

Az 1800-as években épült béri kastély. Forrás: ingatlan.com

De eladó a sziráki Teleki-Degenfeld kastély is, ami 1985-ben komplett felújításon esett át, és Magyarország első kastélyszállójává vált. Most bárki megveheti 1,4 milliárd forintért:

A sziráki kastély is eladó. Forrás: ingatlan.com

A szálló egyébként egészen a közelmúltig működött: mint beszámoltunk róla, február 16-án zárta be végleg kapuit. A kastélyszálló egyébként 1748-ban épült, és hazánk legszebb barokk kastélyai közé tartozik. A Teleki és Degenfeld családok története szorosan kapcsolódik az épülethez, amely 1985 óta működött szállodaként.

Felfutóban a piac

Január berúgta az ajtót rendesen. Ez persze egy szubjektív élmény, de több fél és egymilliárd közötti dealünk volt az első negyedévben. A felfutás az árakban itt mérsékeltebb, vagy inkább úgy fogalmaznék kevésbé vágyvezérelt, mint a 250 millió alatti lakossági ingatlanoknál. A tulajdonosok sokszor üzletemberek, akik értik, hogy egy emelkedésnél, ha szeretnék eladni az ingatlanjukat akkor érdemes úgy értelmezni, hogy a negyedévvel ezelőtti kínálati árakat kezdi utolérni az eladási ár. Ilyenkor egy negyed éve piacon levő ingatlan, ami még nem kelt el, nem az a jó stratégia, hogy emelünk, hanem a megnövekedett keresletnek köszönhetően az árat kitartva végre sikeres üzletet kötünk

- mondta a Pénzcentrumnak Csorba Dániel, a Kalmárok podcast házigazdája, a Dandan Realty társalapítója.

EZ IS ÉRDEKELHET

Repkednek a milliárdok: megtudtuk, ilyen luxuskastélyokra vadászik most a magyar elit

Egyre több nagyértékű kastély tűnik fel az ingatlanpiacon. A felújítandó, olykor történetileg is jelentős épületek között, már gyakran bukkanhatunk teljesen felújítottakra is.

Mint kérdésünkre kifejtette van olyan ingatlan, ahol számít, birtokolta-e korábban például híres ember, de a régi, akár századforduló előtti villaépületeket nagyon ritkán vesznek meg passzióból, vagy következő családi fészeknek. Ezek inkább olyan típusú ingatlanbefektetések, amik valamilyen hasznosítással párosulnak, butik hotel, vendéglátóhely, rendezvényközpont lesz belőlük.

Persze itt is van egy olyan szegmens amikből otthonok lesznek, de ezeknek az adásvételeknek 70-80% Budán köttetik. Egy villa története és korábbi tulajdonosának a története, inkább a lelket adja az ingatlannak, amit ha megfelelően tudunk megmutatni, akkor egy olyan értékajánlatot mutatunk a vásárlóknak, amivel kilógunk a többi kínálatból, de ezt nem lehet beárazni, csak nagyon ritka esetekben

- tette hozzá.

EZ IS ÉRDEKELHET

Öt hátborzongatóan rejtélyes magyar épület: mi lapulhat még ezen falak között?

Magyarországon is egyre népszerűbb az "urbexing", azaz az elhagyatott helyekre való behatolás, amelyet dokumentarista és/vagy turista céllal tesznek a kalandorok.

Tapasztalatai szerint főként magyarok keresik ezeket az ingatlanokat. Felidézta, hogy a KSH statisztikái alapján a külföldiek a piac 5-7%-át fedik le, és a legtöbbet költő vietnámiak is átlagban 20 millióval költenek többet mint a magyarok, ami 70 millió forint.

Ezzel nem sok mindent lehet kezdeni ebben a szegmensben. Nyilván vannak külföldi vásárlások nagy értékű ingatlanoknál, de ez üzletek 95%-a magyarok között köttetik meg

- magyarázta Csorba Dániel. Megkérdeztük azt is, hogy melyek a legkülönlegesebb ingatlanok éppen a Dandan kínálatában, de mint mondta, a nagy értékű piac egyik jellemzője, hogy a hirdető oldalakon egy jó része nem jelenik meg, sőt sokszor kifejezett kérés a tulajdonosok részéről ez. Náluk az utolsó negyedév eladásainak a fele ilyen offmarket ajánlatokból állt.

Ezt csak azért mondom, hogy sokról nem is beszélhetek. Az egyik személyes kedvencem egy olyan budai villa, ahonnan a hálóból kilépve egy mesterséges tóban találjuk magunkat és a tó széléről az alattunk kanyargó Dunát és 4 belvároshoz közeli hídját látjuk. De hasonló offmarket eladás volt egy balatonfelvidéki butikhotel, aminek minden porcikája átgondolt aprólékos finomsággal lett kialakítva, a tulajdonos még egy jól illusztrált könyvet is írt a megvalósításáról és a stílus elemeiről. Erről a hotelről egyetlen short videó készült az értékesítés alatt, de az eladást a kapcsolati hálónknak és a direkt megkereséseinknek köszönhettük

- mondta a szakember, majd hozzátette: persze van más olyan ingatlanuk, ami meg kifejezetten a nagy elérésnek köszönhetően talál vevőre. "Mindig az adott ingatlanhoz és a vevő közönségéhez legjobban illeszkedő marketing és értékesítési mixet alkalmazzuk" - fogalmazott.

EZ IS ÉRDEKELHET

Új módszerrel rejtegetik mesés vagyonukat a csúcsmilliárdosok: egyre többen csinálják, hatalmas üzlet lett

A világ leggazdagabb emberei egyre inkább privát, diszkrét vásárlások felé fordulnak, tesznek piacon kívüli ajánlatokat.

Tényleg fontos, kié volt?

A Duna House aktuális lakóingatlan-kínálatának mindössze 1%-a tartozik a kastély, kúria, villa kategóriába - mondta kérdésünkre Máté Ferenc, a cég vezérigazgató-helyettese Az ország több pontján is fellelhetőek ezek a különleges ingatlanok, köztük találkozhatnak az érdeklődők nagy földterülettel rendelkező családi birtokkal, szőlővel körülvett borkúriával, a budai villanegyedben található, klasszikus stílusban épített luxusvillával, jó állapotú, folyamatosan karbantartott, romantikus, neogótikus stílusú, magánhasználatban lévő, vagy éppen impozáns, szállóként hasznosított kastéllyal, de vannak közöttük olyanok is, amelyeknek egykori fénye mára jelentősen megkopott és jelenleg romos állapotban várják az új tulajdonost.

A piacon található kastélyok eltérő állapotúak: a rendszeresen karbantartott, folyamatos használatban lévő ingatlanok esetében általánosságban el mondható, hogy a nagyobb volumenű munkálatokat, például a villamoshálózat vagy a tetőszerkezet felújítását már sok esetben elvégezte a tulajdonos, de korántsem biztos, hogy az épület energetikája a mai, modern fenntarthatósági elvárásoknak eleget tesz. Amennyiben műemlékként tartják nyilván az adott ingatlant, úgy a felújítási munkálatok, valamint az állagmegóvás tekintetében is nagyobb körültekintésre van szükség

- mondta. Ők úgy látják, egy 1700-1900-as évek során épült kastélynak, kúriának, bármilyen állapotú is legyen éppen, története és ezáltal eszmei értéke is van. Az ilyen épületek hotelként, rendezvényhelyszínként történő hasznosítása ideális befektetési cél lehet vállalkozók számára. Minden ilyen ingatlannak saját, különleges története van, ami figyelemre méltó ugyan, de az árazásban nagyobb szerepet kap az ingatlanhoz tartozó birtok mérete, a különböző földterületek besorolása, az épületek állapota, energetikája.

Jelentős presztízsértékkel is bírnak ugyanakkor, ezért a tehetősebb, zömében külföldi vásárlók sok esetben magáncélra, egy csendes, elvonulásra alkalmas, különleges vidéki birtok kialakítására választanak ilyen ingatlant. Akár turisztikai, akár lakhatási célú használatban gondolkodik is az ügyfél, az ingatlanszakértők tapasztalatai szerint érdemes minél alaposabb információkat szerezni az adott épülettel kapcsolatban. Egy ilyen kastély energetikai korszerűsítése, felújítása, majd fenntartása sem egyszerű feladat, ráadásul, ha műemlékről van szó, akkor az azzal kapcsolatos előírásokkal is érdemes tisztában lenni. Ugyanis, ha valaki nem megfelelően bánik egy műemléknek számító épülettel, az jelentős bírság kiszabására is számíthat

- magyarázta. Mint kiemelte: bár a nagy értékű ingatlanokra szinte folyamatosan van kereslet, egy ekkora volumenű befektetés vevői oldalról jóval megfontoltabb, alaposabb, ezáltal időigényesebb döntési folyamatot is igényel. Az adatbázisunban szereplő, 1 milliárd forintot meghaladó, vagy akörüli értékű ingatlanok között a legtöbb már évek óta keresi a megfelelő vevőt.

Az ilyen ingatlanok értékesítési idejét természetesen az aktuális gazdasági helyzet is befolyásolja, hiszen amikor alapvetően alacsonyabb a befektetési céllal kereső ügyfelek aktivitása, akkor az igazán nagyértékű ingatlanokra is kevesebb a komoly érdeklődő

- tette hozzá Máté Ferenc. A nagyobb értékű ingatlanoknál továbbá kevésbé gyakori a hirdetési árak változtatása. Míg az átlagos, otthonteremtési céllal vásárolt ingatlanok négyzetméterára a kereslettől, lokációtól és állapottól függően egy év alatt akár kétszámjegyű drágulást is mutathat, addig ezeknél az ingatlanoknál ritkábban fordul elő, hogy a tulajdonosok növeljék a hirdetési árat. A hosszabb értékesítési idő és a szűkebb vevőkör miatt inkább a kivárás, vagy ha huzamosabb ideig nem jön érdeklődés, akkor az árak csökkentése jellemző.

A legdrágább és legkülönlegesebb, sok esetben akár több milliárd forintos értéket képviselő kastélyok általában nem szerepelnek a hirdetési oldalakon, az értékesítésükkel foglalkozó ingatlanszakértők saját, befektetői ügyfélkörükön belül igyekeznek azokat értékesíteni

- jegyezte meg.

Egy vállalkozói kör vásárolja fel az ingatlanokat?

Előbb érdemes definiálni, hogy mit is jelent az, hogy kastély. Az Arcanum értelmezése szerint „uralkodóknak, arisztokratáknak, gazdag polgároknak rendszerint parkkal övezett, különálló, nagyméretű, díszesebb vidéki lakóháza.” Ez az értelmezés ugyan nem zárja ki az újonnan épült kastélyszerű ingatlanokat, viszont vidéki lokációt említ. Ugyanakkor a mai Magyarországon Budapesten is épülnek kastélyok, kastélyszerű építmények, amiket az eladók kastélyként hirdetnek, ezért mi is ezt a bővebb értelmezést használjuk a válaszunkban. A zenga.hu ingatlanhirdetési portálon ezekre külön is rá lehet keresni. A hirdetéseink szerint közel 100 kastélyt, kastélyszerű villát lehet vásárolni

- közölte kérdésünkre a Zenga. Adataik szerint 2025 első negyedévében meghirdetett kastélyok és villák ára a 2024 első negyedévhez képest 2 százalékkal csökkent. Eközben a családi házak ára 8 százalékkal volt magasabb ugyanebben az időszakban.

Ugyanakkor a házak esetében megfigyelhető, hogy nehezebben voltak értékesíthetők, mint a lakások, különösen a nagy méretű és rossz állapotú ingatlanok esetében. A 150 négyzetméternél nagyobb ingatlanoknál nem érte el az 5 százalékpontot az áremelés mértéke egy év alatt. Az árcsökkenés elsősorban a felújítandó, rossz állapotú kastélyokra vonatkozik, amelyeknél öt százalékot meghaladóan csökkentek az árak, míg a felújított, jó állapotú kastélyok hirdetési ára 9 százalékot nőtt

- részletezték. Kiemelték azt is, hogy egy kastély adásvételénél alaposabb utánjárásra van szükség. Előfordulhat, hogy az ingatlan műemléki státusszal rendelkezik, ami például egy felújításnál, főleg, ha bontásra, átalakításra is szükség lenne, bonyolultabb engedélyezési eljárásokat jelent.

Nem ritka, hogy az ingatlan körül örökösödési viták alakultak ki, esetleg osztatlan közös tulajdonban van, ezért megfelelő ügyvédi utánjárásra lehet szükség a tulajdoni viszonyok pontos feltérképezéséhez. Sokszor a helyi önkormányzatnak vagy éppen az államnak elővásárlási joga is lehet, ami lelassíthatja az adásvételt. Sőt akár elidegenítési tilalom alá is tartozhat, ami komoly akadályt jelent az értékesítésnél. A régi ingatlanok esetében, és nem csak kastélyoknál a telekkönyvi adatok is elavultak lehetnek

- hívták fel a figyelmet. Sőt, mint elmondták,

egy kastélyra a hitelezésnél is más szabályokat alkalmazhatnak, főleg, ha műemléki státuszban van, esetleg magasabb önrészt követelnek meg hozzá, ezért vásárlás előtt érdemes alaposan tájékozódni a pénzintézetnél.

És egy kastély felújítása igencsak nagy kiadással járhat, és műemléki kötelezettségeknek is eleget kell tenni. A fenntartása egy kastélynak is jóval magasabb lehet, mint egy átlagos ingatlannak, beleértve a fűtést, a karbantartást és esetleg az őrzését. A kastélyvásárláshoz ezért fontos a megfelelő ügyvéd kiválasztása, esetleg egy műemléki szakértő bevonására is szükség lehet, ami plusz kiadást jelent - tette hozzá a cég.

Az árakat befolyásoló tényezők kapcsán pedig a Zenga azt írta, egy kastély árát is befolyásolják azok a szempontok, amik egy átlagos ingatlannál is jelentkeznek. A lokációja és főleg az állapota. Egy leromlott állapotú kastély, amire előre láthatóan jelentős összeget kell költeni, jóval olcsóbb, mint egy használatban lévő, illetve felújított ingatlan.

A vevőkör kapcsán pedig azt mondták: tapasztalataik szerint az utóbbi években egy speciális vállalkozói kör és az ő cégeik vásároltak nagyobb számban kastélyokat Magyarországon, akik meg tudják fizetni a nem egyszer magasabb árat is. Illetve a közvetítők igyekeznek Hollandiába, Nyugat-Európába is hirdetni.

Címlapkép: Czeglédi Zsolt, MTI/MTVA (a fotó csak illusztráció, a képen a geszti Tisza-kastély látható, ez nem eladó)