Sorra húzzák le a rolót Magyarország kedvenc boltjai: Budapesten egyre kritikusabb a helyzet

A Magyar Nemzeti Bank kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint 2024-ben a kiskereskedelmi ingatlanok kihasználatlansági rátája kedvezően alakult: a legtöbb szegmensben csökkenést regisztráltak. A jegybanki jelentés szerint a budapesti elsődleges bevásárlóközpontok átlagos kihasználatlansági rátája év végére mindössze 1–2 százalék körül mozgott, ami rendkívül alacsony értéknek számít. Ezzel szemben a másodlagos bevásárlóközpontok esetében még mindig jellemző a magasabb, mintegy 10 százalékos kihasználatlanság.

A bérleti díjak 2024-ben ugyanakkor nem változtak érdemben: a 100–150 négyzetméteres kiskereskedelmi üzlethelyiségek kínálati bérleti díjsávjainak középértékei stagnáltak minden típusnál (13. ábra). A budapesti elsődleges bevásárlóközpontokban a díjak továbbra is a 70–90 euró/négyzetméter/hó, míg a másodlagos helyszíneken a 30–50 euró/négyzetméter/hó sávban mozogtak.

Azt is megjegyzik, hogy 2024-ben nyolc új kiskereskedelmi lánc lépett be a magyar piacra, főként divattermékekkel, míg kilépő márkát nem regisztráltak. Ilyen kedvező nettó egyenlegre utoljára 2019-ben volt példa, míg 2022-ben és 2023-ban még rendre három, illetve két lánc hagyta el a piacot.

Ugyanakkor a KSH adatai már nem festenek ilyen pozitív képest: a statisztikai hivatal legfrissebb adatai szeriont 2024. június végére országosan 96 ezer kiskereskedelmi üzlet működött Magyarországon, ami mintegy 7000-rel kevesebb az egy évvel korábbi állapothoz képest. A legnagyobb visszaesés a nem élelmiszer jellegű üzleteknél történt, ahol a boltok száma 7,9 százalékkal csökkent, míg az élelmiszer- és vegyes profilú boltok esetében 5,4 százalékos volt a visszaesés. Az üzemanyagtöltő állomások száma is enyhén, 1 százalékkal mérséklődött.

Bár az üzletek száma jelentősen csökkent, az összesített alapterület csak 1,5 százalékkal zsugorodott éves összevetésben, miközben az egy üzletre jutó átlagos alapterület 4,7 százalékkal nőtt. Ez arra utal, hogy a kisebb alapterületű üzletek zárhattak be nagyobb arányban, vagy a megmaradó egységek bővítették működési területüket. A statisztikai hivatal szerint az országban összesen 5700 nemzeti dohánybolt működött 2024 júniusában.

Területileg továbbra is Budapest és Pest vármegye dominál: a teljes bolthálózat 20, illetve 11 százaléka itt található.

Ugyanakkor a legnagyobb mértékű üzletszám-csökkenés is Budapesten történt, ahol az előző évhez képest 9,8 százalékkal lett kevesebb üzlet. A legkisebb arányú visszaesést Vas és Hajdú-Bihar vármegyékben regisztrálták, mindössze 4,6, illetve 4,8 százalékkal.

EZ IS ÉRDEKELHET

Súlyos, ami kiderült a legújabb árrésstopról: komoly leépítési hullám indulhat a magyar boltokban?

Könnyen lehet, hogy hamarosan nem csak a 30 fajta élelmiszer, hanem a háztartási- és más piperecikkek esetében is új árakat találhatunk a boltokban.

Egyre olcsóbbak a cukrászdák, borozók

Az elmúlt egy évhez képest csak a kiadó műhelyeknél és a cukrászdáknál tapasztalható nagyobb növekedés hirdetésszámban - közölte a Pénzcentrum kérdésére Lipták Zsuzsa, a Zenga ügyvezetője. Hozzátette: februárban pedig a meghirdetett raktárak és irodák száma ugrott meg, de összességében nem tapasztalható elmozdulás az egy évvel ezelőtti számokhoz képest a zenga.hu ingatlanhirdetési oldal adatai szerint.

Eladó kereskedelmi és ipari ingatlanokat viszont sokkal többet hirdetnek a zenga.hu-n, mint a tavalyi év első negyedévében. Januárban 40 százalékkal, februárban is még 13 százalékkal több hirdetést találni ebben a kategóriában, de márciusban visszaesés látható. Több mint megháromszorozódott az eladó borozók, büfék száma 2025-ben, valamint a műhelyeknél, raktároknál látni látványosabb emelkedést, ugyanakkor az eladó cukrászdák száma csökkent

- ismertette a szakember. Az árak és a bérleti díjak kapcsán pedig arról beszélt: adataik szerint az eladó borozók és cukrászdák eladási hirdetési ára jelentősen csökkent a tavalyi első negyedévhez képest, 20-30 százalékkal olcsóbbak a négyzetméterárak ebben a kategóriában. A hotelek, irodaházak és a vendéglők hirdetési ára is csökkent, ugyanakkor az üzlethelyiségekért átlagosan 20 százalékkal kérnek többet, mint egy éve.

A kiadó ingatlanoknál is inkább látni árcsökkentést, kivéve a különféle termékek előállításával kapcsolatos iparágakhoz köthető ingatlanoknál, mint a műhelyek, gyárak, telephelyek, továbbá a kiadó éttermek árában is látható emelkedés (10%)

 - részletezte. Ugyanakkor azt tapasztalják, hogy a kereslet is emelkedik: 2025 első negyedévében 23 százalékkal több érdeklődés érkezett a meghirdetett kereskedelmi egységekre, mint 2024 első negyedévében.

EZ IS ÉRDEKELHET

Érik az összeomlás? Fejvesztve menekülnek a képzett dolgozók ezekről a hazai munkahelyekről

A régen tudottakon kívül, mint amilyen az oktatás vagy az egészségügy, még több lett az olyan nemzetgazdasági szféra, amelyben egyre súlyosabban fenyeget a munkaerőhiány.

Arra a kérdésünkre, hogy mit látnak, mi lehet a sokáig kiadatlan/eladatlan egységek sorsa, az ügyvezető kifejtette: bár egy helyiséget sokféle módon lehet hasznosítani, de az átalakuláshoz, átalakításhoz a legtöbb esetben hivatalos engedélyre van szükség, akár a fenntartótól, akár a társasháztól vagy az önkormányzattól.

Egy nem hasznosuló üzlethelyiségből lehet például iroda, ami akkor lehet sikeres, ha jó az elhelyezkedése, könnyen megközelíthető. Akár civil szervezeteknek, kisebb vállalkozásoknak is alkalmas lehet, ahogy közösségi térként is újjá születhet egy ilyen helyiség. Átalakítható továbbá vendéglátóegységgé, kávézóvá, ezek bizonyos korlátok között működhetnek. És egyes nagyvárosokban egyre gyakoribb jelenség, hogy a lakhatási problémák csillapítása érdekében lakássá, lakásokká alakítják át a nem működő üzlethelyiségeket

- fogalmazott.

Ezek Budapest legdrágább részei

Szegő Péter, a Duna House PR és elemzési szakértője megkeresésünkre arról beszélt, adataik szerint 2022-ben erőteljes, 20%-os növekedés volt 2021-hez képest az eladó és kiadó vendéglátóhelyek tekintetében, 2023-ban a teljes kínálat 18%-kal csökkent, és 2024-ben is csak elhanyagolható emelkedést látunk 2023-hoz képest. 2024 első negyedévében a kínálat arányaiban megfelel a teljes évi adatok negyedének, míg 2025 első negyedévében 15%-kal csökkent a kínálat 2024 első negyedévéhez képest.

EZ IS ÉRDEKELHET

DIEGO: még az ingyenpénzt is óvatosan költik a magyarok, tömegek mozdulnak az akciókra

Gesztesi Gábor: nagy a potenciál a SZÉP-kártyás vásárlásokban és a vidéki felújítási támogatásban, ezért optimista a 2025-ös év tekintetében a DIEGO Magyarország.

Az üzlethelyiségeknél a 2022-es erős, 14%-os növekedést követően 2023-ban 4%-os csökkenés történt.
2024-ben a kínálat ismét 1%-kal nőtt, melyen belül nagyobb mértékben a bérbeadó helyiségek száma emelkedett. 2025 első negyedévére viszont már mind az eladó, mind a kiadó üzlethelyiségek száma 12%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest.

Összegezve 2022-ben volt a legerősebb kínálat mind vendéglátóhelyeknél (+20% növekedés 2021-hez képest), mind üzlethelyiségeknél (+14% növekedés). Azóta enyhe csökkenés vagy stagnálás figyelhető meg: 2023-ban a vendéglátóhelyeknél 18%, az üzlethelyiségeknél 4% volt a visszaesés. Vendéglátóhelyek vonatkozásában az eladó ingatlanok dominanciája továbbra is fennáll, a bérbeadó kínálat ugyanakkor kismértékben nőtt: 2025 első negyedévére a bérbeadó vendéglátóhelyek száma 14%-kal nőtt 2024 első negyedévéhez képest

 - magyarázta Szegő Péter, aki szerint az üzlethelyiségeknél a bérbeadó kínálat stabilabb képet mutat, míg az eladó helyek száma jobban ingadozik. 2025 első negyedévében a bérbeadó üzlethelyiségek száma csak 1%-kal csökkent, míg az eladóké 19%-kal esett vissza az egy évvel korábbi első negyedévhez képest.

A szakértő azt is kifejtette: a 2025 első negyedéves adatok alapján a piac mérséklődik: a vendéglátóhelyek teljes kínálata 15%-kal, az üzlethelyiségek kínálata 12%-kal csökkent 2024 Q1-hez viszonyítva. Ez azt jelenti, hogy kevesebb új hely kerül piacra mind eladóként, mind kiadóként.

Megítélésünk szerint a budapesti vendéglátó- és üzlethelyiség-piac mozgalmas évek előtt áll. Az elmúlt időszak adatai alapján a kínálat némileg csökkent, miközben az árak tovább emelkedtek, különösen a frekventált belvárosi területeken. A piac mérséklődése lehetőséget teremt a bérlők és a vásárlók számára egyaránt, de továbbra is komoly figyelmet igényel a jó lokáció és az ár-érték arány helyes megítélése

- tette hozzá. Adataik szerint Budapesten a belvárosi kerületekben – elsősorban az V., VI. és VII. kerületben – a bérleti díjak átlagosan nettó 8–12 ezer forintba kerülnek négyzetméterenként havonta. Az Andrássy úton azonban, különösen a prémium kategóriájú üzlethelyiségek esetében, a díjak elérhetik akár a nettó 28 ezer forintot is négyzetméterenként.

Ezzel szemben a külső kerületekben – például a XX., XXI. vagy XXIII. kerületben – jóval alacsonyabb árakkal találkozhatunk: itt az átlagos bérleti díjak négyzetméterenként nettó 4–6 ezer forint között mozognak. A legalacsonyabb árakat a peremkerületek kínálják, például Soroksáron már akár nettó 2–3 ezer forintért is lehet négyzetmétert bérelni havonta.

Legdrágább bérleti helyszínek Budapesten a DH szerint:

• Andrássy út (VI. kerület): az egyik legexkluzívabb bevásárlóutca, ahol a bérleti díjak elérhetik a nettó 28 ezer Ft/m²/hó összeget ​
• Szabadság tér (V. kerület): központi elhelyezkedése miatt a bérleti díjak itt is magasak, átlagosan nettó 12 ezer Ft/m²/hó
• Corvin-negyed (VIII. kerület): a fejlesztések és a frekventált elhelyezkedés miatt itt sem ritkák a nettó 8-10 ezer Ft/m²/hó körüli bérleti díjak. ​

Legolcsóbb bérleti helyszínek Budapesten

• Soroksár (XXIII. kerület): a város peremén található, ahol a bérleti díjak jelentősen alacsonyabbak, akár nettó 2-3 ezer /m²/hó ​ár is lehet. ​
• Újpest (IV. kerület): bár közelebb van a belvároshoz, bizonyos részein még mindig kedvezőbb bérleti díjak találhatók, különösen kisebb alapterületű üzlethelyiségek esetén.
• Szegő Péter azt is felidézte, hogy a kereskedelmi ingatlanpiacon 2024-ben a befektetési volumen alacsony volt, azonban 2025-re pozitívabb kilátások várhatók.

A befektetői aktivitás növekedése elsősorban a befektetői hangulat javulásának, az Európai Központi Bank alapkamat csökkenésének és az ázsiai működőtőke fokozódó jelenlétének köszönhető. Emellett a befektetési szándék növekedést mutat a kiskereskedelem és szálloda szektorokban is

- fogalmazott. A kiadatlan üzleti ingatlanok hasznosítása kapcsán pedig arra hívta fel a figyelmet, hogy az üresen álló üzlethelyiségek nemcsak gazdasági veszteséget jelentenek a tulajdonosok számára, hanem városképi szempontból is kedvezőtlenek.

A budapesti üzlethelyiségek piacán az elmúlt években megfigyelhető, hogy a hosszabb ideje kiadatlan vagy eladatlan ingatlanok esetében egyre gyakoribbá válik azok más célú hasznosítása. Ennek egyik jellemző formája valóban az üzlethelyiségek lakássá történő átalakítása. Volt példa arra is, hogy el nem adott üzlethelyiségeket például szolgálati lakássá, közösségi térré vagy művészeti galériává, kiállítóhellyé alakítottak át

- ismertette.

Címlapkép: Balogh Zoltán, MTI/MTVA